Newsletter nº 294  -  Ano VII  -  03 de Setembro de 2007

     BENFEITORIAS REALIZADAS EM IMÓVEIS DE TERCEIROS

Quando a empresa locadora de um imóvel executa benfeitorias ou construções no respectivo bem, tais desembolsos devem ser contabilizados de forma específica.

São classificados como benfeitorias em imóveis de terceiros os valores relativos às construções em terrenos arrendados e as instalações e benfeitorias em imóveis alugados, que forem incorporados ao imóvel arrendado, e revertam ao proprietário do imóvel no término do contrato. As benfeitorias serão amortizadas em função da vida útil estimada ou no período de vigência do contrato de locação ou arrendamento, dos dois o menor.

Entende-se por benfeitoria o melhoramento feito em um bem móvel ou imóvel, para atender necessidades, dar mais conforto, produzir maior rendimento, ou ainda com a finalidade de conservar ou evitar que o bem deteriore.

Conforme o art. 96 do Novo Código Civil as benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1^o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2^o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3^o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Na pessoa jurídica locadora do imóvel, os valores relativos às benfeitorias agregados aos imóveis locados pela pessoa jurídica terão o seguinte tratamento:

a) o valor das benfeitorias que serão indenizadas serão registradas a débito da conta do Imobilizado tendo como contrapartida de lançamento a conta do Exigível;

b) o valor das benfeitorias que não forem indenizadas serão registradas a débito da conta do Imobilizado e a crédito da conta de Receita de Aluguéis.

Pessoa Jurídica Locatária do Imóvel

Os custos das construções e benfeitorias realizadas em bens pertencentes a terceiros devem ser contabilizados:

a) no Ativo Circulante ou no Realizável a Longo Prazo, como valores a receber, quando indenizáveis;

b) no Imobilizado, a medida em que os valores forem dispendidos na benfeitoria e apropriados posteriormente, como despesa operacional (ou custo de produção se realizados em imóveis ou equipamentos utilizados no processo produtivo), mediante amortização ou depreciação conforme o caso.

Na pessoa jurídica locatária do imóvel:

a) os custos da benfeitoria serão amortizados durante o prazo de vigência do contrato, quando se tratar de benfeitoria realizada em imóvel cujo contrato de locação tenha prazo determinado e estipule que o locador não indenizará as benfeitorias realizadas pelo locatário;

b) os custos da benfeitoria serão depreciados às taxas normais aplicáveis, até o final do contrato se este for firmado por prazo determinado, ou no prazo restante de vida útil quando o contrato for firmado por prazo indeterminado, quando o locador indenizar as benfeitorias realizadas pelo locatário (PN CST nº 210/73);

c) os custos das benfeitorias em imóvel locado por prazo indeterminado, quando não indenizáveis, somente poderão ser depreciados na forma da legislação (PN CST nº 104/75);

d) quando a indenização for paga pelo locador, a eventual diferença entre o valor residual contabilmente apurado e o valor recebido constituirá, para a locatária, ganho ou perda de capital.

No caso de benfeitorias em imóveis ou bens objetos de arrendamento mercantil, é vedado à arrendatária apropriar, no prazo do contrato, a totalidade dos gastos com benfeitorias em bem arrendado, mesmo quando não tenha sido prevista indenização por parte da arrendadora. Os gastos com benfeitorias em bens objeto de operação de arrendamento mercantil somente poderão ser amortizados no decurso do prazo de vida útil restante do bem, contado da data em que as benfeitorias foram realizadas. Por outro lado, se ao final do contrato de leasing a empresa exercer a opção de compra do bem, o saldo não amortizado do valor das benfeitorias deverá ser somado ao valor pago à arrendadora pelo exercício da opção de compra, compondo, assim, o custo de aquisição do bem.

Bases: Art. 305, 307, 310, 324, 325 e 327 do Regulamento do IR/99, e artigo 179 da Lei 6.404/76.

José Mauro Miguel

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