Newsletter nº 318  -  Ano VIII  -  11 de Junho de 2008

TRIBUTAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL DA PESSOA FÍSICA.

As freqüentes consultas acerca da correta tributação do ganho de capital auferido por pessoa física em alienações imobiliárias, nos levam novamente a escrever sobre o assunto, tentando sistematizá-lo de modo prático e objetivo.

 O Imposto sobre a Renda é sem dúvida o mais complexo tributo de nosso Sistema Tributário Nacional, fato suficiente a ensejar constantes dúvidas sobre o assunto. Contribuindo com isto temos o pacote de benefícios tributário setoriais conhecido como “MP do Bem”, de longa e tortuosa tramitação no Congresso Nacional, que foi convertido na Lei 11.196/05.    

 Buscando atenuar os efeitos da falta de correção do valor de bens num cenário de efetiva inflação, foram editados os artigos 38 a 40, os quais trouxeram importantes alterações na tributação do ganho de capital auferidos por pessoas físicas. Os dispositivos trouxeram três grandes alterações, quais sejam (i) a atualização do conceito de bens de pequeno valor para fins de ganho de capital, (ii) a isenção do ganho de capital nos casos de aplicação de produto da venda na aquisição de imóveis residenciais e (iii) a criação do fator de redução de ganho de capital.

a) Bens de pequeno valor:

 Antes da edição da Lei 11.196/05, o conceito de bens de pequeno valor para fins de ganho de capital estava definido no artigo 22 da Lei 9.250/95, o qual estipulava que bens alienados pelo valor de até R$ 20.000,00 ficariam isentos do imposto de renda sobre ganhos de capital, sendo que tal limite era mensal e no caso de venda de bens da mesma natureza, deveria englobar o conjunto dos bens. Diante da notável desatualização desse valor, o Governo Federal atendeu ao pleito dos contribuintes e atualizou o valor dos bens de pequeno valor para R$ 35.000,00. Vale lembrar que essa isenção alcança todo e qualquer bem ou direito, salvo as negociações de ações no mercado de balcão, que permanecem no antigo limite de R$ 20.000,00.

b) Isenção no caso de aquisição de imóvel residencial:

 Tratando de isenção específica para os bens imóveis, até a edição da Lei 11.196/05, a única isenção de que dispúnhamos era a contida no artigo 23 da Lei 9.250/95. Nela a pessoa física estaria isenta do pagamento do imposto de renda sobre ganhos de capital na venda de bens imóveis, caso cumprisse de forma cumulativa os seguintes requisitos:

•  Valor da alienação fosse até R$ 440.000,00;

•  Imóvel alienado fosse o único de sua titularidade; e

•  Não tivesse usufruído desse benefício nos últimos 5 anos.

 O artigo 23 da Lei 11.196/05 criou nova hipótese de isenção muito menos restritiva que a anterior. Por ela, fica isenta de imposto de renda sobre ganho de capital a pessoa física que alienar imóveis residenciais e aplicar o produto da operação na aquisição de outros imóveis residenciais no prazo de 180 dias. Outro aspecto interessante é que não existe limite de operações que podem usufruir o benefício. Assim, para optar pelo benefício, uma pessoa física que alienar imóvel residencial não deve recolher o imposto de renda sobre ganhos de capital no prazo determinado e terá 180 dias contados da data da transação para efetuar a aquisição de novo(s) imóvel(eis) residencial(ais).

 Caso haja aplicação parcial do produto da venda na aquisição de imóveis residenciais, haverá a tributação de forma proporcional. Na hipótese de aplicação do produto da venda em imóveis residenciais e comerciais, a isenção aplicar-se-á apenas sobre a parte investida na aquisição dos imóveis residenciais. Em não havendo aplicação do produto na aquisição de imóveis residenciais, deverá a pessoa física recolher o imposto de renda sobre ganhos de capital acrescido de juros de mora a partir do segundo mês subseqüente ao recebimento do valor integral ou da primeira parcela.

 Em 29 de dezembro de 2005 foi editada a Instrução Normativa 599/05, que determinou algumas regras para a isenção nas vendas e aquisição à prestação, quais sejam:

•  Vendas a prestação e aquisições à vista: a isenção aplica-se apenas sobre os valores recebidos no prazo de 180 dias;

•  Vendas à vista e aquisições a prazo: a isenção aplica-se apenas sobre os pagamentos efetuados no prazo de 180 dias; e

• Vendas e aquisições à prestação: a isenção aplica-se apenas sobre os valores recebidos e aplicados no prazo de 180 dias.

 A Instrução Normativa prescreveu também que a isenção é aplicável aos contratos de permuta e às vendas e aquisições de imóveis na planta.

 Dispôs ainda que os valores repassados a terceiros a título de taxa de corretagem não integram o conceito de “produto da venda”. Trouxe igualmente o conceito de imóvel residencial, qual seja “a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar”. Por fim, vedou a utilização do produto da venda para a quitação de imóveis adquiridos anteriormente, bem como na aquisição de terrenos e boxes de garagem. Vale frisar que essas vedações não constam da Lei 11.196/05 e podem ser contestadas em eventual litígio administrativo ou judicial. Lembramos, finalmente, que esse benefício somente pode ser utilizado uma vez a cada 5 anos, nos termos do parágrafo 5 do artigo 39 da Lei 11.196/05 e do parágrafo 5 do artigo 2 da Instrução Normativa 599/05, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício.

 Com relação à aplicação do produto da venda em benfeitorias a serem realizadas nos imóveis não existe qualquer disposição tanto na Lei quanto na Instrução Normativa. Fazendo uma análise mais profunda desse ponto, não se pode negar que a realização de benfeitorias em imóvel está contida no conceito de “aplicação do produto da venda”. No entanto, se analisarmos o outro lado da relação “aquisição de imóvel residencial”, temos que a realização de benfeitorias não se encontra no conceito de aquisição de imóvel residencial, razão pela qual torna-se bastante elevado o risco de contestação por parte das autoridades fiscais, uma vez que os dispositivos analisados trazem uma relação bem clara de imóvel vendido com imóvel adquirido.

 c) Fator de redução do ganho de capital:

 Até a edição da Lei 11.196/05, o ganho de capital na alienação de bens imóveis possuía uma hipótese de redução prevista no artigo 18 da Lei 7.713/88, conforme tabela abaixo:

A hipótese de redução de ganho de capital era bastante restritiva, pois englobava apenas imóveis adquiridos até 1988. Caso uma pessoa física aliena-se um imóvel, deveria reduzir percentualmente o valor do ganho de acordo com a tabela, que previa uma redução de 100% para os imóveis adquiridos até 1969.

 No pacote de medidas tributárias da Lei 11.196/05, foi criado um novo fator de redução de ganho de capital na alienação de bens imóveis, dessa vez válida para todas alienações de bens imóveis e não apenas os residenciais. Importante ressaltar que não se trata de correção do valor pelo qual o bem está representado na Declaração de Ajuste Anual, mas sim de redução de ganho. O artigo 3 da Instrução Normativa 599/05 ajudou a esclarecer o fator de redução. Esta legislação criou 3 fatores de redução:

•  Alienações ocorridas até novembro de 2005:

 FR=1/1,0035m, onde “m” corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de janeiro de 1996 ou a data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de sua alienação. - Aplicável para as alienações ocorridas entre 16 de junho de 2005 e 13 de outubro de 2005.

 FR1=1,0060m1, onde “m1” corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de janeiro de 1996 ou a data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de sua alienação – válido para as alienações ocorridas entre 14 de outubro de 2005 e 30 de novembro de 2005.

•  Alienações ocorridas a partir de dezembro de 2005:

 FR1=1,10060m1, onde “m1” corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de janeiro de 1996 ou a data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de novembro de 2005, para os imóveis adquiridos até o mês de novembro de 2005; e

 FR2=1/1,0035m2, onde “m2” corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de dezembro de 2005, ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

 Da análise dos fatores de redução, nota-se que o ganho de capital será reduzido à razão de 0,6% multiplicado pelo número de meses entre janeiro de 1996 a novembro de 2005, bem como à razão de 0,35% multiplicado pelo número de meses contados entre dezembro de 2005, ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

 Oportunamente, vale destacar que a redução do artigo 18 da Lei 7.713/88 permanece vigente e deve ser aplicado de forma cumulativa aos novos fatores de redução, conforme parágrafo 2 do artigo 3 da IN 599/05. 

 Na maioria dos casos a tributação sobre o ganho de capital será reduzida. A Machado & Associados coloca-se a disposição para maiores esclarecimentos e análise de casos.

 “ O texto acima é de exclusiva responsabilidade do colaborador.”

São Paulo: Rua Haddock Lobo, 337 - 5º Andar - Cerqueira Cesar - CEP: 01414-001 - Fone/Fax: (11) 3257-8237

Florianópolis: Rua Professor Marcos Cardoso Filho, 696  -  Córrego Grande  -  CEP : 88037-040  -  Fone/Fax: (48) 3234-9679

www.machadoc.com.br  -  E-mail: machado@machadoc.com.br